Банкротство и ипотека: можно ли сохранить единственное жильё

Ипотечная квартира при банкротстве — особый случай.

Обычное единственное жильё чаще всего защищено от продажи за долги. Но если квартира в ипотеке, она находится в залоге у банка. Поэтому фраза «это моё единственное жильё» сама по себе не гарантирует, что квартиру точно не тронут.

Но и обратное тоже неверно: ипотечную квартиру не всегда обязательно продают.

С 2024 года в законе появились правила, которые позволяют в отдельных случаях сохранить единственное ипотечное жильё при банкротстве. Главный вариант — отдельное мировое соглашение с ипотечным банком.

Как можно сохранить ипотечную квартиру

Смысл такой: по обычным кредитам, микрозаймам и другим долгам может идти процедура банкротства, а по ипотеке должник отдельно договаривается с банком.

Если арбитражный суд утверждает такое соглашение, ипотечная квартира не продаётся в процедуре банкротства. Но ипотека при этом не исчезает. Её нужно платить дальше по условиям соглашения.

Такой вариант возможен не всегда. Обычно смотрят:

• является ли квартира единственным жильём;
• есть ли просрочка по ипотеке;
• можно ли её погасить;
• есть ли доход для дальнейших платежей;
• готов ли банк обсуждать соглашение;
• есть ли созаёмщики, поручители, доли детей, материнский капитал;
• какие ещё долги есть у человека.

Если платежи по ипотеке уже давно не вносились, банк подал в суд, а дохода для дальнейших платежей нет, риск продажи квартиры становится выше.

А если использовался материнский капитал

Если при покупке квартиры использовался материнский капитал и детям выделены доли, это важный аргумент.

Продать такую квартиру сложнее: нужно учитывать права несовершеннолетних, позицию органов опеки и суда. Особенно важно, чтобы детские доли были официально зарегистрированы в ЕГРН.

На практике материнский капитал и доли детей могут повысить шансы сохранить квартиру или усложнить её продажу.

Но это не стопроцентная защита.

Если квартира находится в ипотеке, банк всё равно остаётся залоговым кредитором. Поэтому нужно смотреть документы, размер ипотечного долга, просрочки, права детей и возможность договориться с банком.

Когда риск потерять квартиру высокий

Риск продажи выше, если:

• ипотеку давно не платят;
• банк уже требует вернуть долг через суд;
• нет дохода для дальнейших платежей;
• просрочку нечем закрыть;
• квартира не является единственным жильём;
• есть другое пригодное жильё;
• условия соглашения с банком выполнить невозможно;
• перед банкротством были сомнительные сделки с имуществом.

Главная ошибка — перестать платить ипотеку и думать, что банкротство всё «обнулит».

Если ипотечную квартиру продадут, суд не обязан автоматически предоставить должнику другую квартиру взамен. В отдельных случаях может подниматься вопрос о временном жилье из маневренного фонда, но рассчитывать на это как на гарантированный вариант нельзя.

Если цель — сохранить квартиру, ипотеку нельзя воспринимать как обычный кредит. При сохранении жилья долг перед ипотечным банком остаётся, и его придётся платить дальше.

Можно ли списать остальные долги и оставить ипотеку

Да, в отдельных случаях это возможно.

Например, человек сохраняет ипотечную квартиру через соглашение с банком, продолжает платить ипотеку, а остальные долги рассматриваются в процедуре банкротства.

Но сначала нужно понять, подходит ли это именно в вашей ситуации.

Нельзя заранее обещать: «квартиру точно сохранят». Иногда есть рабочий вариант. Иногда банкротство с ипотекой, наоборот, создаёт риск для жилья.

Что проверить до подачи на банкротство

Перед началом процедуры нужно посмотреть:

• ипотечный договор;
• график платежей;
• размер просрочки;
• остаток долга перед банком;
• есть ли суд или требования банка;
• доходы семьи;
• есть ли другое жильё;
• использовался ли материнский капитал;
• выделены ли доли детям;
• есть ли созаёмщики и поручители;
• можно ли заключить соглашение с банком.

После этого уже можно выбирать вариант: банкротство, реструктуризация, переговоры с банком или другой законный порядок действий.

Главное

Единственное жильё в ипотеке можно сохранить не всегда, но такие варианты существуют.

Решающее значение имеют просрочки, позиция банка, доход, документы, детские доли, материнский капитал и возможность дальше платить ипотеку.

Если у вас есть ипотека и долги по кредитам или микрозаймам, не стоит подавать на банкротство вслепую. Сначала нужно разобрать ситуацию и понять, есть ли шанс сохранить квартиру.

Юридическая группа ТАРАН помогает оценить риски, проверить документы и предложить возможный вариант решения.

Первичная консультация — бесплатно.